El desastre urbano de Tulum ¡anunciado!

Antes de comprar una propiedad en Tulum, piensa que podrías perder tu patrimonio. Hay un caos en el ordenamiento urbano que apenas comienza a entenderse.

Que pocos entienden.

Mejor no te adelantes y busca a un especialista, no te confíes de lo que te dirá un tramitador, un gestor, un coyote o un agente inmobiliario, podrías terminar incluso en la cárcel.

Recuerda que el desconocimiento de la ley ambiental, no te exime de la culpa y en el ámbito de la Profepa no existe el: ¡Oh, lo siento, no sabia!

Busca en los Colegios de Arquitectos, Ingenieros o con Asesores especializados que revisen la situación del uso de suelo de tu propiedad, podrías llevarte una sorpresa al descubrir que no tiene certeza jurídica tu predio, que podría tener 2 o incluso hasta 3 usos de suelo.

Que compraste una ilusión.

Ya son varios casos en el último mes, donde llega la Procuraduría de Protección al Ambiente Federal (Profepa), con la Fiscalía General de la República (FGR) y protegidos por la Guardia Nacional como brazo armado, se te aparecen unía d cualquiera y catean un predio, sobre todo si hay construcción en proceso, se levanta un acta de daños a la biodiversidad y tu propiedad queda "Asegurada", es decir, queda en manos de la Guardia Nacional, dejan personal armado y pierdes todo, así pueden pasar meses o años.

Estos casos están sucediendo en el Ejido Jacinto Pat aledaño a Tulum, rumbo a Cobá y es que ahí es peor aún el desordenamiento urbano por la condición Ejidal que se suma al desastre en los instrumentos de planeación que intentaré explicar.

Ojo, remover la vegetación forestal es un delito ambiental que se paga incluso con cárcel, es necesario antes de eso someter un proyecto a un "Cambio de Uso de Suelo Forestal" y a un "Manifiesto de Impacto Ambiental", ambos trámites son Federales y aunque existan falsos instrumentos urbanos que buscan omitir esto, como los llamados PMODETUS, perderás tu patrimonio y posiblemente la libertad.

Un PMODETUS es un Programa Municipal de Ordenamiento y Desarrollo Ecológico Territorial Urbano Sustentable, que como su nombre lo indica es una mezcla licuada de varios instrumentos y competencias de los tres ordenes de Gobierno. Que la Suprema Corte de Justicia de la Nación acaba de declarar suspendidos, inválidos, inservibles, los volvió basura.

Vamos por partes, como dijo Jack, el destripador.

El POEL es un Programa de Ordenamiento Ecológico Local, de espíritu y sentido ambiental territorial y el PDU es un Programa de Desarrollo Urbano de espíritu y sentido urbano. Ambos son instrumentos independientes, por lo que un PDU sucede dentro de un POEL y un POEL restringe a un PDU, rige sobre el mismo.

Esto es así por cuestión de competencias, ya que el medio ambiente es de competencia Federal y es la Semarnat la máxima autoridad y el Uso de Suelo es de competencia Municipal como lo consagra el Artículo 115 de la Constitución.

Entonces, el Congreso Estatal anterior pensó:

¡Oh diablos! Que buen bistec ... y ¿cómo metemos las manos en ésto?

Le llamaron de inmediato a los funcionarios Urbanos y Territoriales en turno y armaron un relajo.

Y en un tremendo contubernio urbano hicieron la Ley Casitas.

Modificaron la Ley de Asentamientos Humanos del Estado de Quintana Roo apodada como Ley Casitas y le intentaron dar la autoridad absoluta al Gobierno el Estado, reduciendo la autoridad Federal Ambiental e invadiendo las competencias Municipales de otorgar usos de suelo en la mancha urbana, así crearon los PMODETUS licuando todo, jajajaja, así como en la Ley de Herodes.

Por eso hoy, hay gente en Tulum y otros Municipios, que hace 4 años compró un terreno con una promesa de Uso de Suelo, cuando los PMODETUS generaban especulación inmobiliaria. Terreno que hoy está en un POEL donde no se puede construir nada, que tiene un Uso de Suelo confuso, donde no se debe ni tocar la vegetación, ni extraer agua subterránea o que tiene un cenote cerca, un manglar o que está en una zona inundaba como la fractura de Holbox y donde es pecado hasta respirar enfrente de una palma chit, exagerando, donde está protegida la naturaleza.

Vale la pena ver el video que les pongo donde entrevisto al Lic. Alfonso Ocampo que es asesor de los Colegios de Tulum de Arquitectos e Ingenieros y que ha vivido paso a paso todo éste proceso de litigio ante la Suprema Corte de Justicia de la Nación.

Las Constitución es clara cuando establece en el Artículo 124:

"Las facultades que no estén expresamente concedidas por ésta Constitución a los funcionarios federales, se entienden reservadas a los Estados". De lo anterior se debe destacar que solo la Constitución otorga facultades a los Poderes de la Unión y de ninguna manera, lo puede hacer una Ley.

Es decir, si no es Federal puede ser Estatal, pero si ya es Federal una facultad como el Medio Ambiente, jamás podrá una ley servir para otorgar autoridad al Estado en esa materia. Por ende, la Ley Casitas podrá ser inventada por Diputados Estatales, pero no puede servir para invadir las esferas de competencia Federales, o Municipales.

El Artículo 124 otorga facultades a las Entidades federativas por reserva de lo que no esté expresamente concedido a la Federación, pero no habla del Municipio y también hay que leer el Artículo 115 Constitucional que dice:

Sección V.- Los Municipios en los términos de las leyes federales y estatales relativas, estarán facultados para:

a) Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal, así como los planes en materia de movilidad y seguridad vial.

b) Participar en la administración y creación de sus reservas territoriales.

Nos brincamos al:

d) Autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo, en el ámbito de su competencia, en sus jurisdicciones territoriales (es decir, la mancha urbana).

e) Intervenir en la regulación de l tenencia de la tierra urbana

f) Otorgar licencias y permisos de construcciones

g) Participar en la creación y administración de zonas de reservas ecológicas y en la elaboración y aplicación de programas de ordenamiento en ésta materia.

Bueno, para hacer corto el cuento, hicieron el PMODETUS tratando de brincarse la Constitución y la Corte invalidó todo éste desastre ambiental y urbano, pero el dinero de muchos patrimonios se perdió, las mordidas se perdieron, los gestores, tramitados y supuestos agentes asesores inmobiliarios huyeron, las supuestas compras de uso de suelo a los autores intelectuales de éste atraco son hoy pérdidas, incluso lo invertido ya en muchas construcciones irregulares se va a la basura y las multas y sanciones siguen creciendo, los predios cateados y asegurados por la Guardia Nacional serán cada día más y más, la prisión a quien destruyó el ecosistema también viene.

El reto para la gobernadora Mara Lezama y su gabinete, sobre todo en SEDETUS, que es la Secretaría de Desarrollo Ecológico, Territorial, Urbano y Sustentable será tremendo, ya está aplicándose su titular Armando Lara DeNigris y que repercutirá en SEMA que es la Secretaría de Ecología y Medio Ambiente con la Ing. Huguette Hernández.

Nada fácil, poner orden sobre las consecuencias de la corrupción y el desorden urbano de administraciones pasadas, poner orden donde la Ley Ejidal prevalece y donde hay muchos millones de dólares invertidos a lo tonto, pero sobre todo donde se está desarrollando una ciudad por inercia, sobre el sistema de aguas subterráneas más grande del mundo hasta hoy explorado y donde las consecuencias al ecosistema pueden fatales e irreversibles.

Será un proceso largo y tendido, sabemos que la voluntad política de la Gobernadora es arreglar el desastre.

Confiamos que lo logrará.